作者: dreamivan (% 流小月 % ) 看板: Tech_Job
標題: Fw: [新聞] 2年後勞動人口衰退！房市長線恐崩七成！
時間: Sat Jun 2 12:15:51 2012
新聞連結:http://ppt.cc/IRrE
蔡佑駿╱北美智權報 編輯部 2012.05.31
根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅
利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這
個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。比對日本、美國、西班牙等各國經驗，
一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更
是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房
市大跌3成是機率極高的現象；以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成
，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在
這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。
在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德
國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於
當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國
內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，
而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票
市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投
資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大
城市(東京、名古屋、大阪、神?、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格，這是
空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。
當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但
整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等
於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套
住宅。與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買
房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易
量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下
跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡
沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均
價格跌幅達到70%以上。
當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源
源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉
就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日
本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直
到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線
仍是走跌。
圖1:日本不動產價格指數
房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進
國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉
往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實
施任何政策，房地產都無法再恢復，同上面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成
兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲
是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為
日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地
產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至
通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。
圖2:日本人口比例變化
接著來看美國房地產，圖3是美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地
產停滯的時期，對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後
來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產
一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率
情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充
足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近
幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。
圖3:美國房地產價值走勢變化
圖4:美國人口結構變化
至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔
全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行
轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會
開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度
將超越日本，人口快速減少。
最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離
，房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒
有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資
金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。
圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖
圖6:未來50年人口結構趨勢圖
處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套
牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣
告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台
灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提
前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長，在2023年開始台灣的總人口數更將開始長
期減少。因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣
與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的
10年長線價格修正甚至可能達7成。
過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台
灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，這是台
灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產
指漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上
持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高
額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中
即將來臨的夢靨。
圖7:人口變動數圖---台灣人口在2018年負成長，2023年總人口減少
http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/publish-27.htm
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◆ From: 122.116.231.108
推 F12:泡沫化囉 06/02 01:38
→ goldman0204:塊陶阿 06/02 01:39
推 cuckooflower:一堆房仲要去喝西北風了 ㄎㄎ 06/02 01:39
→ williams7442:家族中小企業傳產會先崩潰 06/02 01:39
推 oicecnir:崩盤了再說哦... 06/02 01:40
→ littlepigin:早就該泡沫化了 這些無良的在吵作硬撐 06/02 01:40
推 wawa1109:別怕 還有支那人等著接手來炒房 06/02 01:40
推 sugarphone:期待很久了 06/02 01:40
→ littlepigin:大家都知道 只是房產崩掉常常是無預警瞬間發生 06/02 01:41
→ avi5566:勞健保先垮 繳錢的人越來越少 06/02 01:41
推 MacOSX10:拿出畢生積蓄出來做空就賺翻了 06/02 01:41
推 andrewyllee:你把黃金十年當啥 06/02 01:41
噓 c823021:好多字~ 06/02 01:41
→ littlepigin:大家在賭誰是最後一隻老鼠 誰能撈最後一筆大的 06/02 01:41
推 RUT:很好 趕快給我跌 爽 06/02 01:42
推 sampsonhugh:開放外勞吧！ 06/02 01:42
→ sampsonhugh:然後請國內大學畢業以上的快去創業吧 就可自己當老闆 06/02 01:42
→ sampsonhugh:然後就可雇用外勞賺大錢囉！ 06/02 01:42
→ YishengSu:真期待台灣趕快泡沫化 06/02 01:43
→ littlepigin:是說央行的動作早多了 一連串減低貸款的動作 06/02 01:43
→ ch60128:開始等,崩崩就可以考慮買房子了~~~~~(自住非投資) 06/02 01:43
→ williams7442:印尼政府早就在限制印尼外勞出口到外國的數量了 06/02 01:44
推 cuckooflower:西班牙也是過度放款炒樓現在崩得亂七八糟 06/02 01:45
→ Assyla:崩的只是台中高雄而已，台北的房價仍然會持續上升 06/02 01:46
→ littlepigin:房貸倒了台灣政府必救 所以這些無良的倒也沒在怕 06/02 01:46
→ PICnow:高雄低成那樣 拜託 06/02 01:47
→ PICnow:高雄一堆生活機能好到爆表的點 價格只要台北的十分之一 06/02 01:48
→ PICnow:崩個屁 要崩也是新北先崩 尤其是淡水 新店 三峽之類的 06/02 01:48
推 Brad255:機會來了?? 06/02 01:50
推 cuckooflower:台中七期很危險，一堆沒人住擺明要炒的樓，又是高價 06/02 01:50
→ cuckooflower:物件風險更高 06/02 01:50
推 tigernaxo:風險最高的明明就天龍國 反正都要崩 ^_< 06/02 01:51
推 EndingYz:爽！ 06/02 01:52
→ tigernaxo:大家現在快進場唷 剛好買在高點 06/02 01:52
推 gan:我們央行說銀行體質健全 該信誰的 06/02 01:52
推 mc12355:等慘了 快崩 06/02 01:52
→ tigernaxo:崩了之後再跟你說 銀行體質健全跟房價崩不崩兩回事 06/02 01:53
推 cuckooflower:天龍國還有一定的需求支撐，台中根本沒那需求瞎炒一 06/02 01:53
→ cuckooflower:通 06/02 01:53
→ littlepigin:抗跌只會出現在小區域 而且是極少數 也只是相對跌得少 06/02 01:53
→ tigernaxo:也是拉 現在炒成這樣 泡沫化你銀行要多"健全"才撐得住 06/02 01:53
推 Arad:哈哈哈再蓋啊 狂蓋一堆房子結果沒人住 06/02 01:53
→ ch60128:反正要自住的崩到合理就可以買了~~ 06/02 01:54
→ tigernaxo:就像拿步槍朝葉問頭開下去 .......他多強壯都得死 06/02 01:54
→ littlepigin:新北如果崩掉 會拉動人口移動 台北的會一起下來 06/02 01:54
→ PICnow:重點是根本沒人了 誰買? 人口減少 誰來住? 06/02 01:55
→ PICnow:除了大安天母信義 其他都難撐 06/02 01:55
→ tigernaxo:不用說到10年之後人口減少拉 現在空屋率就這樣了 06/02 01:55
推 tony121010:馬總統就會開放祖國同胞來住啦，擔心什麼 06/02 01:56
→ tigernaxo:加上勞動人口減少 為了就業去高房價地區租屋的也會變少 06/02 01:56
→ tigernaxo:需求下滑絕對比你我想像得快 06/02 01:57
→ MiniTyphoon:bBq表示: 06/02 01:57
推 gundam0079:國際資本獲利了結後撤退←為富不仁的老外 幹你娘 06/02 01:57
推 ww12575:終於可以買房子了 但還要等很久..... 06/02 01:57
→ tigernaxo:反正炒房的現在就在拚誰當最後一個倒楣鬼 06/02 01:57
→ tony121010:現在去買真的是大傻瓜 06/02 01:57
推 lookyya:都開放大陸學生來台就讀了~ 開放大陸勞工進來不遠了~ 06/02 01:57
推 gan:現在房子能高價賣掉就賣 別以為自住沒差 房市崩盤後經濟蕭條 06/02 01:57
→ gan:根本不知道有沒有工作跟薪水付房貸 06/02 01:58
→ freakclaw:PERFECT! 06/02 01:58
→ PICnow:XD 現在搶賣就提早崩盤啦 06/02 01:59
→ PICnow:他們可以再撐久一點~ 科科 我覺得自住最有良心 背貸最慘! 06/02 01:59
推 j20006640:請問能借轉到股票板嗎? 06/02 01:59
→ littlepigin:那些炒手還在撐阿 看某幾家建商發新聞狂放話就知道 06/02 02:00
→ littlepigin:還在那邊喊 台灣房價過低... 06/02 02:01
→ tony121010:上個月大臺北交易量掉一成，我看是差不多完蛋了 06/02 02:01
推 tigernaxo:過低哩 XD 06/02 02:01
→ tigernaxo:那些辦40年房貸的之後應該會很悲憤吧........ 06/02 02:02
→ ch60128:早買早享受(負債的感覺),晚買享折扣(負債打折) 06/02 02:03
→ littlepigin:...那個老兄前陣子才剛喊:房市最壞以過XDXD 06/02 02:04
推 gan:不少建商最近發公司債 大概銀行融資越來越難 房屋成交又慢 06/02 02:04
→ Imbufo:看起來跟次級房貸有像... 06/02 02:04
→ aloness:會崩的只有台北吧，其他地方多半都是自有住宅 06/02 02:06
→ aloness:價格喊高喊低，對台中以南根本毫無影響 06/02 02:07
→ isco:早買早享受,(早買早後悔), 晚買得長壽 06/02 02:08
推 airways:等帝寶一戶一千萬 偶就要梭哈囉 06/02 02:08
→ aloness:喊低沒有貸款壓力，市價波動其實沒啥影響 06/02 02:08
→ TROYWU:房產倒了 大家都沒好處 06/02 02:10
推 smalldra:鬼扯 06/02 02:10
噓 T0T:唉!!!從幾年前就開始說了..然後業者.記者和政府還是聯合漲房價 06/02 02:10
推 kerkersoul:放心把 等26過來住 房價不會跌的 06/02 02:11
推 al0807:好文推，很不錯的觀點 06/02 02:11
→ Atima:從推文就看得出買不起的酸民拼命希望房價崩盤 06/02 02:11
→ airways:要崩誰都跑不掉 連南投彰化都有人在炒 06/02 02:11
→ Atima:卻不知崩盤以後領薪水的跟著一起死 06/02 02:12
→ aloness:這種搞法崩盤是早晚的事啊，台灣發展走向跟日本如出一轍 06/02 02:13
→ aloness:看日本近10年遇到的問題，就是台灣未來20年內會遇到的 06/02 02:13
→ aloness:都有1億人示範給你看，對策要想清楚呀 06/02 02:14
噓 KaoPipi:現在買房本來就很不明智 06/02 02:14
→ Atima:台灣跟日本在經濟結構跟資金流動上就有很大差異了 06/02 02:14
→ littlepigin:難道你認為這空屋率和房價正常? 別鬧了 06/02 02:15
→ Atima:當時日經漲到快四萬點 現在台股幾點?? 06/02 02:15
→ aloness:人口老年化，年輕人養不活自己，生育率低於死亡率 06/02 02:16
→ Atima:台灣的房價漲是太多人不知道把錢丟哪 只好去買房子 06/02 02:16
→ aloness:唯一的差別就是台灣的資金規模沒有日本可怕 06/02 02:16
推 tigernaxo:不知道把錢丟哪的論點就別拿出來........ 06/02 02:16
→ aloness:以及房地產的價位還沒有走到無可挽回的地步 06/02 02:17
→ airways:領薪水一起死？？民國80幾年的崩盤好像沒有喔 06/02 02:17
推 kerkersoul:所以人越來越少了房子越來越貴 那是要給誰住?? 06/02 02:17
→ aloness:無可挽回是什麼意思? 一般月薪無法在市中心租住宅的時候 06/02 02:18
推 ru04hj4:日本經濟那時候這麼好還崩 台灣是怎樣 06/02 02:19
→ aloness:民國80幾年的問題是怎麼解的? 政府推動低利房貸才解套的 06/02 02:19
→ aloness:日本房產太貴，導致通勤時間延長到1~2個HR都有可能 06/02 02:20
→ aloness:台灣通勤超過30min就唉不停了，別身在福中不知福 06/02 02:20
→ TROYWU:引進東歐勞工 讓他們一家過來 生得女孩蘿莉 男生給CCR 06/02 02:24
→ gracy100:YA~趕快倒 06/02 02:30
→ Atima:講說不知道錢丟哪的 可以去看看林祖嘉教授幫國科會寫的東西 06/02 02:31
→ Atima:台北市的房價租金比如果照一般的結構早就泡沫化了~ 06/02 02:32
→ Atima:不是所有的泡沫都會破~ 但是房價確實有下調的空間 06/02 02:32
→ PICnow:一堆鳥不生到的地方一坪都開到20萬 EX淡海新市鎮 神經病~ 06/02 02:33
→ ykjiang:炒家：反正最後一隻老鼠是貸款40年自住的民眾 06/02 02:33
推 ericleft:要崩快崩啦 我等不急看一堆人跳樓 06/02 02:43
推 ted40905:超期待的 06/02 02:45
噓 KaoPipi:要就快啊 我可不想聽到既得利益者又再屁 06/02 02:55
推 rogger:勞動人口衰退 房價恐報復性上漲! 06/02 03:02
推 holysea:哈哈，大家都知道現在房價的泡沫化的結果還是敢炒阿 06/02 03:07
→ holysea:反正不敢讓銀行倒，到時候還是大家一起幫投機客擦屁股 06/02 03:08
→ TROYWU:放心 區長會大量引進 中國勞工 不過我是建議移進 東歐 連人 06/02 03:12
→ TROYWU:帶家一起近來 東歐人生出女生 馬上當蘿莉 男的長大給CCR 06/02 03:13
推 Syffence:最蠢的是明明這才沒多久前的事 台灣政客還是沒有作為 06/02 03:24
推 overactive:爽喔 06/02 05:55
→ gogoegg:崩是一定的 但再撐個兩、三年 甚至四年都還有可能 06/02 07:23
→ gogoegg:如果可以撐到2016 那大選完那一年就會崩了 06/02 07:24
→ gogoegg:159萬戶的空屋 現在還一狗票建案 06/02 07:24
→ mecca:不是剛好產業外移嗎??剛剛好啊 06/02 07:29
推 creulfact:某些樓真的好笑 東京的價值難道低於台北嗎? 結果東京地 06/02 08:36
→ creulfact:價1990年的時候繼續上漲了嗎??不過泡沫之所以為泡沫就是 06/02 08:37
→ creulfact:大家不系協! 06/02 08:37
→ creulfact: 信邪 06/02 08:38
推 NSTEMI:行情總在意料外 大家越不信就越有可能發生 06/02 08:43
推 notea:不用兩年 已經開始衰退了 06/02 08:49
→ Aso:學美國以市價課個房產稅 房子還會那麼貴嗎？ 06/02 08:54
推 donation12:本來就是泡沫，暴光打回原形。 06/02 09:06
推 tcancer:大家比誰捏到最後一刻跳船 貪婪與恐懼的交會點在哪呢？ 06/02 09:21
推 tengobo:第3年大家感受就會很深 06/02 10:07
推 otaku5566:大家放心，英名神武的馬政府肯定會編預算拯救建商的 06/02 10:13
推 yesorno:崩?等崩了再說 06/02 10:20
→ Risperidone:台灣奇蹟：台灣房子只會漲不會跌，再不買就要噴出了 06/02 10:29
推 sonichsuan:台灣再這樣搞下去~若我是有錢人！就去國外置產了~ 06/02 10:53
→ dollarshih:還有700多天~再說吧!!!!!!!!!!!!!!!!!!!一張嘴 06/02 10:55
推 XJY13:跌死好了 06/02 11:12
→ EllaElla:這標體是說 台灣的房市靠勞動人口撐起來 非也 06/02 11:14
推 LucAngel:吱吱又在造謠了 06/02 11:15
→ EllaElla:真正需要買屋的勞動人口大多數因為貴而無法出手 06/02 11:15
→ mdkn35:泡沫化了 波波波波波 06/02 11:49
→ serratia:說標題錯誤是沒仔細看內文吧..重點在有人口紅利才會吸引 06/02 12:02
→ serratia:人投資 06/02 12:02
推 HCSYF:你只看標題有看內文嗎 06/02 12:02
推 dreamivan:很多人都不仔細看內文，看就知道房市崩定了 06/02 12:04
推 housedodo:在這鬼島的時代 必然現象 06/02 12:14
※ 編輯: dreamivan 來自: 203.73.18.247 (06/02 12:17)
推 sendtony6:不意外啊~看誰活的久...除非開放大陸人來台居住 06/02 12:25
→ sendtony6:否則房價跌是必然~ 06/02 12:25
推 jjandy:開心 06/02 12:25
→ jjandy:快跌 快跌 終於可以買房子了 06/02 12:26
推 qliver:快跌+10000000000000000000000000000000000000000000000000 06/02 12:41
推 jjandy:早就該泡沫化了 這些無良的在吵作硬撐 06/02 12:43
→ jjandy:真期待台灣趕快泡沫化 06/02 12:44
→ bobhsiao:建商會輸嗎？很好奇... 06/02 13:20
推 northsoft:上面推文發現好多人想買房子，跌的下去嗎，哈哈 06/02 13:20
→ aloness:....樓上你想想誰不想買房子，造你的觀點房價永不跌才是 06/02 13:28
噓 ViperII:危言聳聽 你們等著看會不開放陸生->陸幹來補 06/02 13:38
推 lasd:日本房市崩盤的人口曲線圖跟台灣目前好像... 06/02 13:43
→ kanjiya:台灣人死不信邪 怪不了別人 雖然後來也是全民買單來救 06/02 13:49
→ Virus5566:還這麼多人等著買 會跌才怪 況且首都跌外國投資客也會買 06/02 13:51
噓 zzzuuu:馬政府會開放大陸來炒房的~~~~~~~保障有錢人的資產 06/02 13:59
→ whyso:有點不解的是,每次看到人口紅利相關文章,都是joe這個人, 06/02 14:18
→ whyso:不知道有沒有其他專家有在關注這個問題的呢? 06/02 14:19
→ dreamivan:joe大是很有名的外匯專家啊 57台常看到 06/02 14:28
推 ridges:不相信. 06/02 15:41
→ yurikim:開放大陸炒房 大陸現在一堆套牢 早就有警覺心了 426不笨啊 06/02 16:26
→ yurikim:阿姨在台北也被套牢 炒樓炒到自己 $.$=>T_T~ 06/02 16:28
標題: Fw: [新聞] 2年後勞動人口衰退！房市長線恐崩七成！
時間: Sat Jun 2 12:15:51 2012
新聞連結:http://ppt.cc/IRrE
蔡佑駿╱北美智權報 編輯部 2012.05.31
根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅
利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這
個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。比對日本、美國、西班牙等各國經驗，
一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更
是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房
市大跌3成是機率極高的現象；以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成
，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在
這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。
在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德
國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於
當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國
內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，
而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票
市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投
資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大
城市(東京、名古屋、大阪、神?、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格，這是
空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。
當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但
整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等
於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套
住宅。與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買
房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易
量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下
跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡
沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均
價格跌幅達到70%以上。
當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源
源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉
就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日
本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直
到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線
仍是走跌。
圖1:日本不動產價格指數
房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進
國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉
往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實
施任何政策，房地產都無法再恢復，同上面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成
兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲
是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為
日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地
產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至
通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。
圖2:日本人口比例變化
接著來看美國房地產，圖3是美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地
產停滯的時期，對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後
來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產
一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率
情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充
足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近
幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。
圖3:美國房地產價值走勢變化
圖4:美國人口結構變化
至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔
全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行
轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會
開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度
將超越日本，人口快速減少。
最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離
，房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒
有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資
金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。
圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖
圖6:未來50年人口結構趨勢圖
處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套
牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣
告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台
灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提
前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長，在2023年開始台灣的總人口數更將開始長
期減少。因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣
與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的
10年長線價格修正甚至可能達7成。
過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台
灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，這是台
灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產
指漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上
持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高
額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中
即將來臨的夢靨。
圖7:人口變動數圖---台灣人口在2018年負成長，2023年總人口減少
http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/publish-27.htm
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◆ From: 122.116.231.108
推 F12:泡沫化囉 06/02 01:38
→ goldman0204:塊陶阿 06/02 01:39
推 cuckooflower:一堆房仲要去喝西北風了 ㄎㄎ 06/02 01:39
→ williams7442:家族中小企業傳產會先崩潰 06/02 01:39
推 oicecnir:崩盤了再說哦... 06/02 01:40
→ littlepigin:早就該泡沫化了 這些無良的在吵作硬撐 06/02 01:40
推 wawa1109:別怕 還有支那人等著接手來炒房 06/02 01:40
推 sugarphone:期待很久了 06/02 01:40
→ littlepigin:大家都知道 只是房產崩掉常常是無預警瞬間發生 06/02 01:41
→ avi5566:勞健保先垮 繳錢的人越來越少 06/02 01:41
推 MacOSX10:拿出畢生積蓄出來做空就賺翻了 06/02 01:41
推 andrewyllee:你把黃金十年當啥 06/02 01:41
噓 c823021:好多字~ 06/02 01:41
→ littlepigin:大家在賭誰是最後一隻老鼠 誰能撈最後一筆大的 06/02 01:41
推 RUT:很好 趕快給我跌 爽 06/02 01:42
推 sampsonhugh:開放外勞吧！ 06/02 01:42
→ sampsonhugh:然後請國內大學畢業以上的快去創業吧 就可自己當老闆 06/02 01:42
→ sampsonhugh:然後就可雇用外勞賺大錢囉！ 06/02 01:42
→ YishengSu:真期待台灣趕快泡沫化 06/02 01:43
→ littlepigin:是說央行的動作早多了 一連串減低貸款的動作 06/02 01:43
→ ch60128:開始等,崩崩就可以考慮買房子了~~~~~(自住非投資) 06/02 01:43
→ williams7442:印尼政府早就在限制印尼外勞出口到外國的數量了 06/02 01:44
推 cuckooflower:西班牙也是過度放款炒樓現在崩得亂七八糟 06/02 01:45
→ Assyla:崩的只是台中高雄而已，台北的房價仍然會持續上升 06/02 01:46
→ littlepigin:房貸倒了台灣政府必救 所以這些無良的倒也沒在怕 06/02 01:46
→ PICnow:高雄低成那樣 拜託 06/02 01:47
→ PICnow:高雄一堆生活機能好到爆表的點 價格只要台北的十分之一 06/02 01:48
→ PICnow:崩個屁 要崩也是新北先崩 尤其是淡水 新店 三峽之類的 06/02 01:48
推 Brad255:機會來了?? 06/02 01:50
推 cuckooflower:台中七期很危險，一堆沒人住擺明要炒的樓，又是高價 06/02 01:50
→ cuckooflower:物件風險更高 06/02 01:50
推 tigernaxo:風險最高的明明就天龍國 反正都要崩 ^_< 06/02 01:51
推 EndingYz:爽！ 06/02 01:52
→ tigernaxo:大家現在快進場唷 剛好買在高點 06/02 01:52
推 gan:我們央行說銀行體質健全 該信誰的 06/02 01:52
推 mc12355:等慘了 快崩 06/02 01:52
→ tigernaxo:崩了之後再跟你說 銀行體質健全跟房價崩不崩兩回事 06/02 01:53
推 cuckooflower:天龍國還有一定的需求支撐，台中根本沒那需求瞎炒一 06/02 01:53
→ cuckooflower:通 06/02 01:53
→ littlepigin:抗跌只會出現在小區域 而且是極少數 也只是相對跌得少 06/02 01:53
→ tigernaxo:也是拉 現在炒成這樣 泡沫化你銀行要多"健全"才撐得住 06/02 01:53
推 Arad:哈哈哈再蓋啊 狂蓋一堆房子結果沒人住 06/02 01:53
→ ch60128:反正要自住的崩到合理就可以買了~~ 06/02 01:54
→ tigernaxo:就像拿步槍朝葉問頭開下去 .......他多強壯都得死 06/02 01:54
→ littlepigin:新北如果崩掉 會拉動人口移動 台北的會一起下來 06/02 01:54
→ PICnow:重點是根本沒人了 誰買? 人口減少 誰來住? 06/02 01:55
→ PICnow:除了大安天母信義 其他都難撐 06/02 01:55
→ tigernaxo:不用說到10年之後人口減少拉 現在空屋率就這樣了 06/02 01:55
推 tony121010:馬總統就會開放祖國同胞來住啦，擔心什麼 06/02 01:56
→ tigernaxo:加上勞動人口減少 為了就業去高房價地區租屋的也會變少 06/02 01:56
→ tigernaxo:需求下滑絕對比你我想像得快 06/02 01:57
→ MiniTyphoon:bBq表示: 06/02 01:57
推 gundam0079:國際資本獲利了結後撤退←為富不仁的老外 幹你娘 06/02 01:57
推 ww12575:終於可以買房子了 但還要等很久..... 06/02 01:57
→ tigernaxo:反正炒房的現在就在拚誰當最後一個倒楣鬼 06/02 01:57
→ tony121010:現在去買真的是大傻瓜 06/02 01:57
推 lookyya:都開放大陸學生來台就讀了~ 開放大陸勞工進來不遠了~ 06/02 01:57
推 gan:現在房子能高價賣掉就賣 別以為自住沒差 房市崩盤後經濟蕭條 06/02 01:57
→ gan:根本不知道有沒有工作跟薪水付房貸 06/02 01:58
→ freakclaw:PERFECT! 06/02 01:58
→ PICnow:XD 現在搶賣就提早崩盤啦 06/02 01:59
→ PICnow:他們可以再撐久一點~ 科科 我覺得自住最有良心 背貸最慘! 06/02 01:59
推 j20006640:請問能借轉到股票板嗎? 06/02 01:59
→ littlepigin:那些炒手還在撐阿 看某幾家建商發新聞狂放話就知道 06/02 02:00
→ littlepigin:還在那邊喊 台灣房價過低... 06/02 02:01
→ tony121010:上個月大臺北交易量掉一成，我看是差不多完蛋了 06/02 02:01
推 tigernaxo:過低哩 XD 06/02 02:01
→ tigernaxo:那些辦40年房貸的之後應該會很悲憤吧........ 06/02 02:02
→ ch60128:早買早享受(負債的感覺),晚買享折扣(負債打折) 06/02 02:03
→ littlepigin:...那個老兄前陣子才剛喊:房市最壞以過XDXD 06/02 02:04
推 gan:不少建商最近發公司債 大概銀行融資越來越難 房屋成交又慢 06/02 02:04
→ Imbufo:看起來跟次級房貸有像... 06/02 02:04
→ aloness:會崩的只有台北吧，其他地方多半都是自有住宅 06/02 02:06
→ aloness:價格喊高喊低，對台中以南根本毫無影響 06/02 02:07
→ isco:早買早享受,(早買早後悔), 晚買得長壽 06/02 02:08
推 airways:等帝寶一戶一千萬 偶就要梭哈囉 06/02 02:08
→ aloness:喊低沒有貸款壓力，市價波動其實沒啥影響 06/02 02:08
→ TROYWU:房產倒了 大家都沒好處 06/02 02:10
推 smalldra:鬼扯 06/02 02:10
噓 T0T:唉!!!從幾年前就開始說了..然後業者.記者和政府還是聯合漲房價 06/02 02:10
推 kerkersoul:放心把 等26過來住 房價不會跌的 06/02 02:11
推 al0807:好文推，很不錯的觀點 06/02 02:11
→ Atima:從推文就看得出買不起的酸民拼命希望房價崩盤 06/02 02:11
→ airways:要崩誰都跑不掉 連南投彰化都有人在炒 06/02 02:11
→ Atima:卻不知崩盤以後領薪水的跟著一起死 06/02 02:12
→ aloness:這種搞法崩盤是早晚的事啊，台灣發展走向跟日本如出一轍 06/02 02:13
→ aloness:看日本近10年遇到的問題，就是台灣未來20年內會遇到的 06/02 02:13
→ aloness:都有1億人示範給你看，對策要想清楚呀 06/02 02:14
噓 KaoPipi:現在買房本來就很不明智 06/02 02:14
→ Atima:台灣跟日本在經濟結構跟資金流動上就有很大差異了 06/02 02:14
→ littlepigin:難道你認為這空屋率和房價正常? 別鬧了 06/02 02:15
→ Atima:當時日經漲到快四萬點 現在台股幾點?? 06/02 02:15
→ aloness:人口老年化，年輕人養不活自己，生育率低於死亡率 06/02 02:16
→ Atima:台灣的房價漲是太多人不知道把錢丟哪 只好去買房子 06/02 02:16
→ aloness:唯一的差別就是台灣的資金規模沒有日本可怕 06/02 02:16
推 tigernaxo:不知道把錢丟哪的論點就別拿出來........ 06/02 02:16
→ aloness:以及房地產的價位還沒有走到無可挽回的地步 06/02 02:17
→ airways:領薪水一起死？？民國80幾年的崩盤好像沒有喔 06/02 02:17
推 kerkersoul:所以人越來越少了房子越來越貴 那是要給誰住?? 06/02 02:17
→ aloness:無可挽回是什麼意思? 一般月薪無法在市中心租住宅的時候 06/02 02:18
推 ru04hj4:日本經濟那時候這麼好還崩 台灣是怎樣 06/02 02:19
→ aloness:民國80幾年的問題是怎麼解的? 政府推動低利房貸才解套的 06/02 02:19
→ aloness:日本房產太貴，導致通勤時間延長到1~2個HR都有可能 06/02 02:20
→ aloness:台灣通勤超過30min就唉不停了，別身在福中不知福 06/02 02:20
→ TROYWU:引進東歐勞工 讓他們一家過來 生得女孩蘿莉 男生給CCR 06/02 02:24
→ gracy100:YA~趕快倒 06/02 02:30
→ Atima:講說不知道錢丟哪的 可以去看看林祖嘉教授幫國科會寫的東西 06/02 02:31
→ Atima:台北市的房價租金比如果照一般的結構早就泡沫化了~ 06/02 02:32
→ Atima:不是所有的泡沫都會破~ 但是房價確實有下調的空間 06/02 02:32
→ PICnow:一堆鳥不生到的地方一坪都開到20萬 EX淡海新市鎮 神經病~ 06/02 02:33
→ ykjiang:炒家：反正最後一隻老鼠是貸款40年自住的民眾 06/02 02:33
推 ericleft:要崩快崩啦 我等不急看一堆人跳樓 06/02 02:43
推 ted40905:超期待的 06/02 02:45
噓 KaoPipi:要就快啊 我可不想聽到既得利益者又再屁 06/02 02:55
推 rogger:勞動人口衰退 房價恐報復性上漲! 06/02 03:02
推 holysea:哈哈，大家都知道現在房價的泡沫化的結果還是敢炒阿 06/02 03:07
→ holysea:反正不敢讓銀行倒，到時候還是大家一起幫投機客擦屁股 06/02 03:08
→ TROYWU:放心 區長會大量引進 中國勞工 不過我是建議移進 東歐 連人 06/02 03:12
→ TROYWU:帶家一起近來 東歐人生出女生 馬上當蘿莉 男的長大給CCR 06/02 03:13
推 Syffence:最蠢的是明明這才沒多久前的事 台灣政客還是沒有作為 06/02 03:24
推 overactive:爽喔 06/02 05:55
→ gogoegg:崩是一定的 但再撐個兩、三年 甚至四年都還有可能 06/02 07:23
→ gogoegg:如果可以撐到2016 那大選完那一年就會崩了 06/02 07:24
→ gogoegg:159萬戶的空屋 現在還一狗票建案 06/02 07:24
→ mecca:不是剛好產業外移嗎??剛剛好啊 06/02 07:29
推 creulfact:某些樓真的好笑 東京的價值難道低於台北嗎? 結果東京地 06/02 08:36
→ creulfact:價1990年的時候繼續上漲了嗎??不過泡沫之所以為泡沫就是 06/02 08:37
→ creulfact:大家不系協! 06/02 08:37
→ creulfact: 信邪 06/02 08:38
推 NSTEMI:行情總在意料外 大家越不信就越有可能發生 06/02 08:43
推 notea:不用兩年 已經開始衰退了 06/02 08:49
→ Aso:學美國以市價課個房產稅 房子還會那麼貴嗎？ 06/02 08:54
推 donation12:本來就是泡沫，暴光打回原形。 06/02 09:06
推 tcancer:大家比誰捏到最後一刻跳船 貪婪與恐懼的交會點在哪呢？ 06/02 09:21
推 tengobo:第3年大家感受就會很深 06/02 10:07
推 otaku5566:大家放心，英名神武的馬政府肯定會編預算拯救建商的 06/02 10:13
推 yesorno:崩?等崩了再說 06/02 10:20
→ Risperidone:台灣奇蹟：台灣房子只會漲不會跌，再不買就要噴出了 06/02 10:29
推 sonichsuan:台灣再這樣搞下去~若我是有錢人！就去國外置產了~ 06/02 10:53
→ dollarshih:還有700多天~再說吧!!!!!!!!!!!!!!!!!!!一張嘴 06/02 10:55
推 XJY13:跌死好了 06/02 11:12
→ EllaElla:這標體是說 台灣的房市靠勞動人口撐起來 非也 06/02 11:14
推 LucAngel:吱吱又在造謠了 06/02 11:15
→ EllaElla:真正需要買屋的勞動人口大多數因為貴而無法出手 06/02 11:15
→ mdkn35:泡沫化了 波波波波波 06/02 11:49
→ serratia:說標題錯誤是沒仔細看內文吧..重點在有人口紅利才會吸引 06/02 12:02
→ serratia:人投資 06/02 12:02
推 HCSYF:你只看標題有看內文嗎 06/02 12:02
推 dreamivan:很多人都不仔細看內文，看就知道房市崩定了 06/02 12:04
推 housedodo:在這鬼島的時代 必然現象 06/02 12:14
※ 編輯: dreamivan 來自: 203.73.18.247 (06/02 12:17)
推 sendtony6:不意外啊~看誰活的久...除非開放大陸人來台居住 06/02 12:25
→ sendtony6:否則房價跌是必然~ 06/02 12:25
推 jjandy:開心 06/02 12:25
→ jjandy:快跌 快跌 終於可以買房子了 06/02 12:26
推 qliver:快跌+10000000000000000000000000000000000000000000000000 06/02 12:41
推 jjandy:早就該泡沫化了 這些無良的在吵作硬撐 06/02 12:43
→ jjandy:真期待台灣趕快泡沫化 06/02 12:44
→ bobhsiao:建商會輸嗎？很好奇... 06/02 13:20
推 northsoft:上面推文發現好多人想買房子，跌的下去嗎，哈哈 06/02 13:20
→ aloness:....樓上你想想誰不想買房子，造你的觀點房價永不跌才是 06/02 13:28
噓 ViperII:危言聳聽 你們等著看會不開放陸生->陸幹來補 06/02 13:38
推 lasd:日本房市崩盤的人口曲線圖跟台灣目前好像... 06/02 13:43
→ kanjiya:台灣人死不信邪 怪不了別人 雖然後來也是全民買單來救 06/02 13:49
→ Virus5566:還這麼多人等著買 會跌才怪 況且首都跌外國投資客也會買 06/02 13:51
噓 zzzuuu:馬政府會開放大陸來炒房的~~~~~~~保障有錢人的資產 06/02 13:59
→ whyso:有點不解的是,每次看到人口紅利相關文章,都是joe這個人, 06/02 14:18
→ whyso:不知道有沒有其他專家有在關注這個問題的呢? 06/02 14:19
→ dreamivan:joe大是很有名的外匯專家啊 57台常看到 06/02 14:28
推 ridges:不相信. 06/02 15:41
→ yurikim:開放大陸炒房 大陸現在一堆套牢 早就有警覺心了 426不笨啊 06/02 16:26
→ yurikim:阿姨在台北也被套牢 炒樓炒到自己 $.$=>T_T~ 06/02 16:28
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